Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości

Umowa na mocy prawa cywilnego stanowi zgodne porozumienie dwóch lub więcej stron, w której uregulowane są ich prawa i obowiązki. Może być ona zawarta w różnej formie, między innymi pisemnej, ustnej, elektronicznej, czy w formie aktu notarialnego. Niektóre umowy, dla swojej ważności, wymagają formy szczególnej – na przykład umowa przenosząca własność nieruchomości.
Niekiedy zdarza się, że z różnych przyczyn nie jest możliwe zawarcie umowy, choć zamiar jej zawarcia istnieje. W takich sytuacjach prawo polskie przewiduje możliwość zawarcia umowy przedwstępnej.

Czym jest umowa przedwstępna?

W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. W konsekwencji strony umowy mogą żądać od siebie złożenia określonego oświadczenia woli, a także wykonania innych czynności niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej. Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zapewnienie, że projektowana przez strony umowa zostanie zawarta.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Aby umowa przedwstępna była ważna, niezbędne jest, aby była zawarta zgodnie z prawem, a także, żeby określała istotne elementy umowy zawieranej w przyszłości. Istotnymi elementami umowy będą aspekty, dzięki którym dojdzie ona do skutku. Na przykład umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać:
• określenie strony umowy,
• przedmiot umowy – dokładny opis nieruchomości, która ma być sprzedana,
• a także cenę lub podstawę do jej ustalenia.
Zgodnie z zasadą swobody umów, umowa przedwstępna może zawierać także inne postanowienia, takie jak termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, czy warunek zawieszający w postaci konieczności uzyskania przez drugą stronę niezbędnych pozwoleń i dokumentów.

Czy umowa przedwstępna jest konieczna?

Nie ma obowiązku zawierania umów przedwstępnych, jednak w przypadku istotnych transakcji warto skorzystać z tej możliwości prawnej. Jeżeli zobowiązany będzie uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej, wierzyciel może w określonych przypadkach przymusowo doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej lub żądać odszkodowania. Zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi przymusowo, jeśli umowa przedwstępna spełnia wymagania stawiane umowie przyrzeczonej – szczególnie co do jej formy.

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza?

Dla zabezpieczenia interesu prawnego stron umowy, która ma być zawarta w przyszłości, warto sporządzić umowę przedwstępną u notariusza. Polskie prawo nie przewiduje konieczności zawierania umów przedwstępnych u notariusza – można je zawrzeć w zwykłej formie pisemnej. Co daje podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza? Taka umowa będzie z pewnością sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Notariusz będzie czuwał nad prawidłowością zabezpieczenia praw oraz interesów stron, a także innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Dodatkowo – jeśli przepisy prawa wymagają, aby umowa przyrzeczona była zawarta w formie aktu notarialnego – warto, aby umowa przedwstępna u notariusza również była sporządzona w takiej formie, gdyż ma to istotny wpływ na konsekwencje prawne wynikające z jej zawarcia.